所以說(shuō)，到什么山唱什么歌，這句話一點(diǎn)都沒(méi)錯(cuò)。
也可以叫因地制宜。
緩過(guò)勁來(lái)之后，步海云對(duì)楊辰干脆地說(shuō)道：“小楊，接著說(shuō)吧，今天肯定得聽(tīng)完，回到家后，我再慢慢思考、消化、吸收。”
楊辰點(diǎn)了點(diǎn)頭，歪頭想了一下。
當(dāng)然了，肯定不是現(xiàn)在才思考，而是剛才歇了一氣之后，思路被打斷了。
然后楊辰才繼續(xù)說(shuō)道：“與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，可以叫與狼共舞，以馴為主，這個(gè)的難點(diǎn)是在風(fēng)險(xiǎn)和活力之間尋求平衡。”
“房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在人民群眾日益增長(zhǎng)對(duì)美好生活的向往，這是一種剛性需求，短時(shí)間內(nèi)遏制不了，也是城市發(fā)展的必經(jīng)之路。
但是房地產(chǎn)市場(chǎng)也有其本身的狼性，就是為了逐利，這幫人可以承受較高的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。
所以，對(duì)他們，要以馴化為主，讓其依靠本身慣性，政府以規(guī)范為主。”
楊辰上輩子以接工程為主，聽(tīng)說(shuō)過(guò)很多非常野蠻的事，特別是拆遷，某地產(chǎn)商為了加速拆遷，竟然點(diǎn)燃整條街道，造成大量死傷。
回想完畢，楊辰又接著說(shuō)道：“房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)至少十年的黃金發(fā)展時(shí)期，申春市在國(guó)內(nèi)的地位，決定了它會(huì)非常受資本的歡迎，所以那些頭部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)在這里投入主力，他們的大量資金投入，不僅會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，也會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的異常繁榮。”
“但是繁榮的背后，必然會(huì)帶來(lái)隱憂，這是不可避免的。”
“所以要承認(rèn)它的活力，讓資本自由向高回報(bào)領(lǐng)域流動(dòng)，比如熱點(diǎn)地塊、豪華地產(chǎn)，推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)過(guò)程，政府是很難抑制的。”
“所以政府要引導(dǎo)發(fā)展的同時(shí)，降低對(duì)土地財(cái)政的依賴，通過(guò)土地拍賣和利率擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，特別是大型開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率。”
很多人不明白，為什么那些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能欠好幾萬(wàn)億之多，正常人貸幾萬(wàn)都貸不下來(lái)。
這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商是以項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都是一個(gè)單獨(dú)的公司。
除了拿地錢是自有資金外，其它的都是通過(guò)融資和提前銷售來(lái)解決資金問(wèn)題的。
然后就是各種墊資。
整體下來(lái)，房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)商甚至自有資金連百分之十都不到，剩余的基本上都是融資。
在市場(chǎng)前景好的時(shí)候，這些都不是問(wèn)題，甚至只建了一個(gè)大門，房子都已經(jīng)賣光了，甚至主開(kāi)發(fā)商都拿錢走人了，負(fù)責(zé)建好交房的另有其人。
但市場(chǎng)一旦遇冷，房子賣不出去，他們無(wú)法快速回籠資金，自有資金又不足以支持這個(gè)多項(xiàng)目，就只能加大融資力度。
這個(gè)世界上有的是人錢沒(méi)地扔，愿意借給他們，只要他們出利息。
然后全國(guó)可以有幾千個(gè)在建項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目幾個(gè)億資金，幾千億或上萬(wàn)億就出來(lái)了。
從中只能看出兩個(gè)字，就是“貪婪”。
就如同某房企，一邊高呼“活下去”，宣布行業(yè)寒冬已經(jīng)到來(lái)，要穩(wěn)住基本盤，一邊偷偷連續(xù)每年千億的規(guī)模瘋狂拿地。
等別人都或崩盤，或苦苦支撐，或每天都游走在老賴的邊緣，這位也開(kāi)始自身難保。
如果它真的像說(shuō)的那樣保守經(jīng)營(yíng)，那么會(huì)虧損到現(xiàn)在這種程度？根本不可能。
所以，看一個(gè)人或公司，不要看他說(shuō)什么，而要看他怎么做。
現(xiàn)在提負(fù)債率太早，誰(shuí)都覺(jué)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是金主，畢竟那幾個(gè)大的頭部企業(yè)，誰(shuí)不是手握幾千億現(xiàn)金。
對(duì)此楊辰不想多說(shuō)，只好說(shuō)道：“在讓他們發(fā)展的同時(shí)，政府要做的，就是加大經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房、人才公寓的供應(yīng)，保障底層群眾的住房需求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的用房需求。”
“只要記住一點(diǎn)，房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展，會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)的活性，降低經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Γ魅跎鐣?huì)消費(fèi)能力。”
步海云點(diǎn)了點(diǎn)頭：“小楊，你的思想還是這么獨(dú)立，把房地產(chǎn)當(dāng)成了洪水猛獸，其它有一個(gè)專家這樣說(shuō)的沒(méi)。”
楊辰矜持地一笑：“怎么可能，當(dāng)洪水猛獸的話，就該限制它發(fā)展了，這是限制不住的。”
“至于專家？”楊辰笑了起來(lái)：“有一說(shuō)一，這些房地產(chǎn)專家們哪一個(gè)不是靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷資金活著，用某人的一句話說(shuō)，既然是包養(yǎng)的，就不要談什么獨(dú)立人格。”
“某人是誰(shuí)？”步海云在旁邊好奇地問(wèn)道。
楊辰打了個(gè)哈哈沒(méi)有回答，別人都以為這句話是他的原創(chuàng)。
“還有嗎？”步海云好奇地問(wèn)，總感覺(jué)楊辰有一種意猶未盡的感覺(jué)。
楊辰一想這些藏著掖著也沒(méi)有什么用，干脆托盤而出算了。
“最后來(lái)總結(jié)式發(fā)言吧。”楊辰把三個(gè)杯子攏到一塊說(shuō)道：“前面三個(gè)都舞了，這個(gè)叫與天地共舞吧。”
“在前三者的基礎(chǔ)上，以金融加科技加制造為頂層，驅(qū)動(dòng)整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。”
“同時(shí)，聯(lián)合上嘉、廣寧打造大三角一體化產(chǎn)業(yè)基地，組建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟或產(chǎn)業(yè)集群，避免區(qū)域間同質(zhì)或惡性競(jìng)爭(zhēng)。”
“在內(nèi)部，要加強(qiáng)高科技人才引進(jìn)，提供住房、教育、補(bǔ)貼等措施，來(lái)提升城市軟實(shí)力和人才吸引力，打造宜居城市。”
說(shuō)到這時(shí)，楊辰有點(diǎn)不想說(shuō)了，春申打造宜居城市，這不是笑話是什么，就春申那物價(jià)，一點(diǎn)都不宜居。
正聽(tīng)的津津有味呢，楊辰突然不說(shuō)了，步海云就好奇地看向楊辰。
楊辰一擺手：“就那些老生常談的東西，再多說(shuō)就是拾人牙慧，算了吧。”
步海云看了看楊辰，認(rèn)真說(shuō)道：“小楊，你不應(yīng)該當(dāng)官的，你應(yīng)該去專業(yè)搞研究，進(jìn)國(guó)家智庫(kù)，為國(guó)家發(fā)展提供服務(wù)，我認(rèn)為會(huì)比你當(dāng)官更有價(jià)值。”
楊辰對(duì)此搖了搖頭：“那不是我的本意，我更想做點(diǎn)實(shí)事，而且我說(shuō)的這些，其實(shí)也不是什么創(chuàng)新。”